Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, hiện tại lợi nhuận kì vọng căn hộ cho thuê mang về từ 6-6,5%/năm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong tình hình nguồn cung đang hạn chế, nhu cầu căn hộ cho thuê càng tăng mạnh, nhất là với những dự án thuộc khu trung tâm TPHCM. Do đó, nhà đầu tư đang kì vọng đạt được mức có thể lên đến 10%/năm vì sự cạnh tranh về thị trường cho thuê căn hộ ngày càng gay gắt.
Theo bà Dung, đối tượng khách thuê ngày càng phân hóa rõ nét. Chẳng hạn, đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, quản lý doanh nghiệp… trong khi phân khúc trung cấp lại hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình có con nhỏ chưa đủ điều kiện mua nhà….
Theo dữ liệu khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS, đối tượng thuê các căn hộ dịch vụ kiểu này có hơn 50% đến từ những giáo viên dạy ngoại ngữ cho các trung tâm tiếng Anh tại TPHCM. 25% đến từ những chuyên viên phần mềm làm việc theo dự án, hỗ trợ kỹ thuật cho các cổng thông tin mua sắm trực tuyến, nghiên cứu khảo sát thị trường, hành vi người tiêu dùng đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. 25% còn lại rơi vào nhóm kỹ sư, chuyên viên tư vấn chuyên ngành cho những công ty trong nước đang mở rộng quy mô kinh doanh.
Chẳng hạn, qua tìm hiểu một số nhà đầu tư cá nhân, được biết phần lớn có nhu cầu thuê căn hộ có diện tích nhỏ, với 1 hoặc 2 phòng ngủ để thuê dài hạn. Khách hàng cho thuê thuộc những đối tượng trên đều ưa chuộng những căn hộ tại khu vực trung tâm TPHCM để thuận tiện nhất trong công việc hàng ngày.
“Đang là vợ chồng son nên chúng tôi muốn thuê căn hộ vừa phải, chi phí hợp lý và ấm cúng. Chúng tôi ưu tiên chọn căn có diện tích trung bình từ 50-70 m2, giao thông thuận tiện và các quận 2, 9 hay 4 và 7 đang lọt vào “tầm ngắm” bởi nơi đây có rất nhiều dự án để lựa chọn", chị Thuỳ Hương - nhân viên kinh doanh của một tập đoàn Malaysia tại TPHCM chia sẻ.
Trao đổi về xu hướng này, ông Phan Công Chánh - chuyên gia BĐS cá nhân đánh giá: "Đây là một hình thức đầu tư kép tích lũy tài sản và khai thác bất động sản tiêu dùng, đánh trúng vào nhu cầu mới phát sinh của thị trường trong 3 năm nay".
Chuyên gia này giải thích, nắm bắt được làn sóng di cư tìm việc của người lao động nước ngoài tầm trung, đa phần đến từ các nước đang khủng hoảng kinh tế, những nhà đầu tư bất động sản tiêu dùng tại Việt Nam đã cho ra đời căn hộ dịch vụ mini. Giá thuê vì vậy chỉ bằng một nửa những dự án căn hộ dịch vụ đẳng cấp, do các thương hiệu lớn quản lý và khá vừa túi tiền đối với nhóm lao động nước ngoài có thu nhập 2.500-3.000 USD một tháng.
Ông Chánh cho rằng hiện nay tiềm năng của căn hộ diện tích nhỏ cho thuê có thể sẽ tăng lên trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng. Quan điểm của ông Chánh, đầu tư căn hộ cho thuê có thể xem là kênh khá an toàn nhưng không hẳn là đơn giản. Một trong những kỹ năng cơ bản là lựa chọn căn nhà phố có vị trí gần trung tâm nhưng phải thuộc khu vực có người nước ngoài làm việc và sinh sống. Cộng đồng người nước ngoài thường dịch chuyển theo nhóm, họ đi đến đâu các dịch vụ phát sinh cũng ăn theo đến đó. Vì vậy, cần đặc biệt lưu ý đặc tính này để dễ dàng khai thác, vận hành căn hộ dịch vụ này.
Một nhân viên môi giới chung cư lành nghề nhiều năm cho biết, không khó để nhận ra những dự án giá thuê tăng đều thuộc phân khúc cao cấp với nhiều tiện ích, dịch vụ, có vị trí đắc địa thuộc khu vực trung tâm. Nguồn cung mới của phân khúc cao cấp tại những khu đất vàng của thành phố khá nhỏ giọt do quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt. Khan hiếm nguồn cung khiến giá thuê có xu hướng tăng qua các năm.
Ngoài ra, theo vị này, những căn hộ giá thuê tăng còn có đặc điểm là được đông đảo cộng đồng người nước ngoài tìm thuê. Bởi, một dự án càng có nhiều người nước ngoài thuê thì tiềm năng tăng giá thuê và giá bán đều cao".
Theo JLL Việt Nam, năm 2019 thị trường sẽ có sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ. Nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua, bên thuê đã thay đổi, và bên chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh cho phù hợp với xu hướng của thị trường.
Thực tế cho thấy, hiện nay các dự án không còn những loại căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trên 100 m2 như trước kia, mà thông thường chỉ khoảng 70-80m2 trở xuống. Thậm chí, nhiều căn hộ có diện tích 40-50m2 vẫn đang được thị trường đón nhận rất tích cực. Đặc biệt, những dự án ở vị trí trung tâm thành phố, gần các tiện ích công cộng đang ngày càng "có giá" hơn.
Dạo quanh một số khu vực thời gian gần đây, được biết thị trường nhà đất quận 9, quận 2 đang có sự tăng trưởng mạnh cả nguồn cung và cầu so với quý trước, nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận 2, dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ và khu Thạnh Mỹ Lợi. Giá bán bắt đầu có nhiều biến động bởi nguồn cung sản phẩm mới trong khu vực này đều từ những dự án mới.
Các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho biết thêm Thủ Thiêm sẽ là trung tâm thương mại tài chính mới của TPHCM, do đó trong hơn một năm qua, nhiều doanh nghiệp cũng như cá nhân gia tăng thuê dài hạn căn hộ tại đây.
Qua tìm hiểu thực tế, được biết nơi tập trung dự án căn hộ cao cấp mới nhất trong năm 2019 là dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ, kéo dài từ hầm vượt sông Sài Gòn đến giao lộ Xa lộ Hà Nội. Theo tìm hiểu các doanh nghiệp lớn như Novaland, Phúc Khang Corp., Keppel Land, Hưng Thịnh Corp., CapitaLand... sẽ cho ra thị trường gần 4.000 căn hộ từ nay đến hết năm 2019.
Hiện tại, các căn hộ Rome có mức giá chỉ từ 4,25 tỷ đồng/căn, thời gian thanh toán được kéo dài lên đến 30 tháng, đợt 1 chỉ 10% và chỉ thanh toán tối đa không quá 50% cho đến khi nhận nhà. Qua tìm hiểu, được biết nhiều khách hàng tại dự án cũng có dự tính sẽ khai thác căn hộ theo hướng cho thuê qua các ứng dụng hiện đại như Airbnb để gia tăng lợi nhuận đầu tư hơn nữa.
"Đảo" quanh thị trường trong cùng một khu vực, được biết một số dự án của Novaland, Điền Phúc Thành, Thuận Việt, và nhất là cụm dự án vừa hoàn thành của Capita Land, Hưng Thịnh Corp., Maple Tree... ngay trước UBND quận 2 (khu Thạnh Mỹ Lợi) luôn đạt tốc độ hấp thụ cao, lượng khách là người nước ngoài đang thuê lại để sinh sống và làm việc cũng tăng khá mạnh.
Hay như dự án Rome by Diamond Lotus do Phúc Khang làm chủ đầu tư cũng đang có tỷ lệ hấp thụ tốt. Nằm ngay mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ - nơi tương lai sẽ có thêm một nhà ga tuyến metro số 2. Dự án được phát triển theo lối kiến trúc mang đậm phong cách La Mã cổ điển của thành Rome (Italy) với các tiện ích cao cấp lần đầu tiên xuất hiện ở Thủ Thiêm như như hồ bơi khoáng mặn vô cực tràn bờ 1.100m2, vườn La Mã 3.000m2...
Song song đó, qua tìm hiểu thực tế từ nhiều khách hàng, được biết hiện khu vực Thủ Thiêm đang có nhiều dự án sẽ được tung ra thị trường từ nay đến cuối năm với mức giá chào bán khoảng 60-80 triệu đồng/m2 tuỳ từng vị trí. Nhiều khách hàng đang trông chờ để mua với mục đích cho thuê lại dài hạn vì tỷ lệ cho thuê tại khu trung tâm quận 1 đã được lấp đầy, xu hướng đang dần dịch chuyển ra vùng lân cận, trong đó khu Thủ Thiêm, đảo Kim Cương (quận 2) sẽ là lựa chọn hợp lý do tính kết nối khá thuận lợi.
Báo cáo của Cushman & Wakefield gây ngạc nhiên khi đơn vị này nói rằng TP. HCM sẽ đón nhận khoảng 80.000 căn hộ trong 2019 và có thêm 90.000 trong hệ thống cho năm 2020. Đặc biệt, báo cáo này còn cho thấy TP.HCM hiện là thị trường cung cấp căn hộ dồi dào, cũng không có quá nhiều áp lực và thẩm định thị trường khá hợp lý.
"Một trong những khu vực chúng tôi đang theo dõi sát sao là thị trường cho thuê. Các cao ốc tại TPHCM có giá khá cao, nhưng chúng tôi hiểu từ các nhà phát triển rằng chúng kinh doanh sinh lời tốt. Giá mà các nhà đầu tư sẵn sàng trả tiếp tục gây ngạc nhiên cho chúng tôi, nhưng chúng ta vẫn luôn phải lưu tâm rằng nguồn cung ở trung tâm ngày càng bị hạn chế, do đó tính cạnh tranh và nhu cầu sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn", ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nói.
