Quỹ đất sạch tại các thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải mở rộng ra các tỉnh, thành khác để tồn tại và phát triển.
Trong bối cảnh này, việc chính phủ cho phép phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ dường như là lời giải cho bài toán quỹ đất.
Nhìn từ thị trường
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2019 duy trì được sự phát triển ổn định không có "bong bóng" nhưng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Thách thức lớn nhất chính là thiếu quỹ đất trầm trọng.
Nhiều điểm nghẽn như: giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án…là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp bất động sản không ra được hàng mới.
Chính vì vậy, trong kế hoạch kinh doanh năm 2019 nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chuyển hướng ra các tỉnh thành khác để tìm kiếm quỹ đất cũng như lên kế hoạch đầu tư mới. Tuy nhiên, việc tìm kiếm quỹ đất mới không hề đơn giản, điều này diễn ra ngày càng rõ nét. Về lâu dài, để một doanh nghiệp bất động sản phát triển bền vững, các chủ doanh nghiệp phải luôn chủ động tìm kiếm những vùng đất mới, những phân khúc mới, những cơ hội mới.
Cơ hội nằm ở đâu?
Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2019 bất động sản công nghiệp sẽ là xu hướng chủ đạo. Phân khúc này có nhiều triển vọng nhờ xuất phát từ việc chuyển dịch nhà máy sản xuất tới Việt Nam của các Tập đoàn đa quốc gia sau căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, cùng với đó là sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam. Từ nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất, kinh doanh, kho bãi, bất động sản công nghiệp nhanh chóng trở thành phân khúc được quan tâm trong kế hoạch đầu tư của các doanh nghiệp Việt Nam.
Đặc biệt sau Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (có hiệu lực 10/07/2018), việc quy hoạch khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là mô hình mới đang được các nhà đầu tư quan tâm.
Mô hình khu công nghiệp đô thị dịch vụ là mô hình kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, đảm bảo sự phát triển bền vững của khu công nghiệp (KCN). Trong mô hình này, ngoài khu chức năng là khu sản xuất công nghiệp còn có các khu chức năng khác, như: Trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), trung tâm ươm tạo doanh nghiệp, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí... để tạo một môi trường sống và làm việc đẳng cấp cho chuyên gia, người lao động. Đây cũng là những đô thị vệ tinh nhằm mục đích giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố vốn đã đông đúc, chật chội.
Mô hình này có những tiêu chí cụ thể như khi quy hoạch khu công nghiệp phải gắn với phát triển khu dân cư, cơ sở hạ tầng phải được xây dựng đồng bộ và hiện đại đáp ứng quá trình đô thị hóa. Trong đó, các khu đô thị hiện đại với hệ thống tiện ích đồng bộ đáp ứng nhu cầu riêng cho nguồn lao động chất lượng cao như các chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp cao, chuyên viên kỹ thuật,... đang bắt đầu hình thành và được các nhà đầu tư hướng đến.
Trên thế giới, nhiều quốc gia đã phát triển thành công mô hình này, như: Thái Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức… Tại Việt Nam, một số chủ đầu tư hạ tầng KCN cũng đầu tư đồng bộ khu đô thị, dịch vụ liền kề KCN, tạo thành tổng thể một KCN, đô thị, dịch vụ, như: KCN đô thị dịch vụ VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ngãi… Việc phát triển mô hình này sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa đảm bảo cuộc sống của người lao động trong KCN và sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp quốc tế với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.
Khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp chính là "điểm mở" từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất. Đặc biệt xu hướng xây dựng khu đô thị trong khu công nghiệp mới chỉ phát triển, đây chính là mảnh đất "màu mỡ" để các nhà đầu tư bất động sản khai thác, nắm bắt cơ hội đầu tư sinh lời vượt trội.
